באמצעות השקעה נבונה בנדל"ן ניתן ליהנות מתשואות נאות ובמקרים רבים גם מהשבחת נכסים. אך השקעה בנדל"ן איננה משחק ילדים. ערןפולק המנהל עסקי נדל"ן בארצות הברית ומכיר היטב גם את הענף בארץ מסביר כיצד יש להשקיע.
שלבים בהשקעה בנדל"ן
על מנת להקל על ביצוע השקעה, כדאי לחלק את התהליך לשלבים. מי שיפעל כך, מסביר ערן פולק, מעלה באופן ניכר את סיכויי ההצלחה. מי שינסה לדלג על שלב זה או אחר עשוי לשלם ביוקר רב על צעד מוטעה.
שלב 1 –שבו ולמדו
כל תחום של השקעות מחייב מהמשקיע היכרות עם התחום, עם מושגים מרכזיים, עם היבטים בעלי משמעות. לכן, השלב הראשון מחייב את המשקיע לעשות לעצמו סדר וללמוד. את הלימוד ניתן לבצע באמצעות איסוף מידע באינטרנט, באמצעות הצטרפות לקורס בנדל"ן או רכישת ספרי הדרכה בנושא. אפילו מי שמתכנן להיעזר בממחים (ראה שלב 2 לעיל) חשוב שידע לכל הפחות לשאול את השאלות הנכונות ויבין טוב יותר על מה המומחה מדבר.
מה כדאי ללמוד? למשל, ערן פולק (ראו כאן) מסביר כדאי ללמוד איך מחשבים עלויות ברכישת נכס. אין להתחשב אך ורק בעלות הנכס עצמו כי אם לצרף גם שכר טרחה של מתווך, שמאי, עורך דין ולפעמים גם רואה חשבון (אם יש צורך בייעוץ בתחום מיסוי מקרקעין). כדאי להכיר מושגים כדוגמת בניה רוויה, בניה לא רוויה, תוכניות בניין עיר, מדד תשומות הבניה. כדאי להבין כיצד מחשבים תשואה חזויה, מהו מינוף, וכמובן – אשראי ומשכנתאות. הלוואות לדיור כוללות הרבה מאוד מסלולים, סוגי ריביות שונים וכיוצא בזה.
שלב 2 – פניה למומחי נדל"ן
משקיעים נבונים לעולם לא שולים פניה למומחי נדל"ן. אלה יכולים להיות למשל מתווכים ויועצים. יש חברות המתמחות בהשקעות של נדל"ן בחו"ל ובהחלט כדאי להיות מלווים גם בעורך דין המתמחה בנדל"ן. אין לחתום על חוזה לרכישת נכס בלא ליווי של עורך דין מטעמכם, שייצג את האינטרסים שלכם. אגב, במידה ורוכשים נכס בחו"ל, מגמה רווחת מאוד בימים אלה, חשוב להיעזר במומחים שמתמחים בנדל"ן מעבר לים. בנוסף, תחת סעיף זה אנו מתייחסים גם לאנשי מקצוע המתמחים בהשבחת נכסים – מעצבי פנים, אדריכלים וכיוצא באלה.
שלב 3 – בחירת אזור
שלב זה, שעשוי להיות מקביל לשלב הקודם שאותו הצגנו, מסייע למשקיע להתמקד באזור נתון. ישנם משקיעים המתלבטים בין השקעה בארץ לבין השקעה בחו"ל ולכן, כדאי להחליט קודם כל לאן פניכם מועדות. לאחר מכן, מצמצמים את האזור המעניין אתכם תוך בחינת מגמות ארוכות טווח, תוך שימת לב לערים ולשכונות שונות, תוך התייחסות לנקודות עניין כדוגמת תחבורה וחניה, מוסדות חינוך, פארקים וגנים, אזורי תעשייה, תעסוקה, אוניברסיטאות וכיוצא בזה. זה המקום להדגיש כי גם בשלב זה ממשיך המשקיע ללמוד ולבדוק, כך שבסופו של דבר תתקבל ההשקעה הטובה ביותר.
שלב 4–מימון ומשכנתאות
יש להחליט האם ההשקעה תבוצע מתוך התבססות על הון עצמי או מתוך אמצעים כדוגמת אשראי והלוואות. ככל שהמימון נעשה בהיקף גבוה יותר, כך מקובל לומר כי זוהי השקעה יותר ממונפת. יש להשוות בין מקורות מימון שונים, בין בנקים שונים, מסלולי הלוואות, ריביות, הצמדות.
טיפים ואזהרות בהשקעות נדל"ן
• כדאי להיזהר מהשקעות בקרקעות חקלאיות. לא תמיד ברור האם הקרקע מיועדת להפשרה ואם כן – מתי.
• יש להיזהר מגורמים המציגים את עצמם בתור שליחים של בעל הנכס המורשים לחתום בשמו על חוזה. תמיד מומלץ להיפגש עם בעל הנכס לפני חתימה על חוזה.
• הימנעו מיצירת קשר רגשי עם הנכס שאתם רוכשים. זכרו – יש הבדל בין בית שבו אתם מתכוונים לגור בו לבין נכס שאמור להניב לכם הכנסה.
